Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) yoluyla gayrimenkul edinmek çok kullanılan bir yöntemdir. Bu yöntemlerin gerek müteahhit gerek ise konut edinen kimse için çeşitli yararları bulunmaktadır.
Diyelim ki bir müteahhit/inşaat şirketi ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzaladınız. Gerekli tüm ödemeleri de yaptınız ancak konutun üzerinde ipotek mevcut. Bu durumda ne yapılabilir?
I. GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ SÖZLEŞMESİNİN ÖNEMİ VE KARŞI TARAFA BİLDİRİM
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, taşınmaz satış sözleşmesi yerine yapılır. Böylelikle müteahhit/inşaat şirketi finansman sorununu çözmekte, alıcılar ise daha ucuza konut edinmektedir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, noterde düzenleme şeklinde kurulur. Aksi halde sözleşmeler hukuken geçerli olmayacaktır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Müteahhit/inşaat şirketi, sözleşmeye konu gayrimenkulü sözleşmede belirtilen zamanda teslim etme ve gayrimenkulün tapusunu üzerinde herhangi bir borç/ipotek bulunmaksızın devretme borcu altına girmektedir. Vaad alacaklısı olan diğer taraf ise sözleşmede öngörülen sürede, üzerinden anlaşılan tutarı ödeme borcunu üstlenmiştir.
Ayrıca gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde, belirli masraf kalemlerinin kime ait olacağı, alınması gereken izinlerin kimin sorumluluğunda olduğu düzenlenebilir. Diğer taraftan sözleşme düzenlenirken devir ve teslimde yaşanacak gecikmeler için “cezai şart” öngörülmesi isabetli olacaktır.
Sözleşmede öngörülen tarih geçmesine karşın gayrimenkulün devredilmemesi halinde ve/veya gayrimenkulün tapusu üzerinde herhangi bir borç/ipotek bulunmaksızın devredilmemesi halinde öncelikle müteahhit/inşaat şirketine noter aracılığıyla ihtarname gönderilebilir. Bu ihtarnamede, karşı tarafın gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini gereği gibi ifa edemediği belirtilerek sözleşmedeki yükümlülüklerinin derhal yerine getirmesi talep edilebilir. Bu süreçten herhangi bir sonuç alınamadığı durumda, mahkemeye başvurmak gerekecektir.
II. İPOTEĞİN TERKİNİ İÇİN YARGIYA BAŞVURMA SÜRECİ
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca ilgili taşınmazın tapusunun devri yapılmalı ve tapu kütüğüne söz konusu devir işlenmelidir. Ancak kimi zaman sözleşmede öngörülen tarih geçmesine karşın gayrimenkul teslim edilmekte ancak tapu devri gerçekleştirilmemektedir. Bu durumun nedeni çoğu zaman tapu kaydının üzerinde bir bankaya ait ipoteğin varlığıdır.
İnşaat sektöründeki finansman ihtiyacı çoğu zaman, bankalar aracılığıyla karşılandığından gayrimenkuller üzerine bankalar tarafından ipotek konulmaktadır. Söz konusu ipoteğin terkini için mahkemeye başvurmak gerekir.
Bu durumda, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tarafı söz konusu gayrimenkulü mesken amacıyla kullanmak için aldı ise görevli mahkeme tüketici mahkemesi olacaktır. Açılacak davalarda, karşı taraf olarak inşaat şirketi ve lehine ipotek tesis edilen banka olmalıdır.
İpoteğin terkinin sağlanabilmesi için ipoteğin ne zaman konulduğu önemlidir. Şayet ipotek, taşınmaz satış vaadinde sonra konuldu ise mahkemenin ipoteğin kaldırılması yönünde karar vermesi gerekir. Bu konuda İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin 28.11.2019 tarih, 2019/1861 ve 2019/1943 K. sayılı emsal nitelikte olacaktır.
III. SONUÇ
Sonuç olarak, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca tapu devri gerçekleştirilmemiş ise ve tapu kaydı üzerinde ipotek mevcut ise mahkemeye başvurmak gerekecektir. Görevli mahkemenin hangisi olduğu ise sözleşmenin tarafının hukuki niteliğine göre değişiklik göstermektedir. Detaylı bilgi almak için iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.