21. yüzyılın başından itibaren ülkemizde inşaat sektörü, dünyadaki finansal genişleme ile birlikte görülmemiş bir şekilde ivme kazandı. İnşaat sektöründe gerek yurt içi gerek ise yurt dışında önemli işlere imza atan şirketlerin sayısının çoğalması, yurt içinde de konut yapımı ve satışlarında hızlı artışlara neden oldu. Öyle ki bir noktadan sonra ekonominin lokomotifi inşaat sektörünün kendisi oldu.

Sektördeki gelişmeler, sektörün domino etkisi ile öncelikle finans piyasaları etkiledi. İnşaat sektörünün iş hacmindeki ivme iş modellerini de etkilediği için finansman sorunları, kredili çalışarak çözülmeye başlandı.

Diğer taraftan, satış sözleşmesindeki hukuki zorluklar finansman sorunları ile birleşince, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” ve/veya “taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri” konut devir ve tesliminde ana sözleşme haline geldi.

İnşaat sektörünün başat aktör olması ve sürekli artan talepler nedeniyle en küçük finansal dalgalanmalar dahi sözleşmelerin ifasında sorunlara neden olmakta. Bu durumun doğal sonucu olarak, kimi vakıalarda “ipotek kurumu” ve tapuya güven ilkesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin ilişkisi tartışılır hale geldi.

Bu yazıda, satış vaadi sözleşmesine konu taşınmaza, üçüncü kişi tarafından tesis edilen ipoteğin hukuki geçerliliği ve tapuya güven ilkesi ele alınacaktır.


I. GİRİŞ

İnşaat sektörünün iş hacminin sürekli büyümesi çeşitli sorunları beraberinde getirmektedir. Özellikle tüketicilerin karşılaştığı problemlerin çözümündeki yavaşlık, bir tarafın ekonomik olarak daha zayıf olması nedeniyle, telafisi güç sorunlar neden olmaktadır. Bu problemler de hukuk dünyasını etkilemekte ve sorunların giderilmesi için çözüm yolları aranmaktadır.

Bazı vakıalarda, tapu kaydındaki üçüncü kişi lehine tesis edilen ipotek nedeniyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin gereği gibi ifa edilememesi sorunu gündeme gelmektedir. Bu yazıda, tüketicilerin karşılaştığı problemlere ilişkin olarak İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin 28.11.2019 tarih, 2019/1861 ve 2019/1943 K. sayılı kararı değerlendirilecektir.


II. TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

Türk hukuk sisteminde sözleşme serbestisi kuralı hakimdir. Bu karşın kimi sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerekmektedir. İnşaat sektörünün sürekli büyümesi, ön ödemeli konut satışlarını yaygınlaştırmıştır. Uygulamada ” maketten satış”, “projeden satış” veya “sat-yap” olarak adlandırılan ön ödemeli konut satışları, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşmelerdir. Sözleşmenin kurulması ile birlikte vaad eden (“vaad borçlusu”) belli bir taşınmazı satmayı, vaad alan da (“vaad alacaklısı”) bu taşınmazı satın almayı taahhüt etmiş olur.

Türk Medeni Kanunu’na göre (madde 706), taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmi şekilde düzenlenmek zorundadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, noterde düzenleme şeklinde kurulur (Noterlik Kanunu madde 89).

Doktrindeki ağırlıklı görüşe göre taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, bir ön sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu, bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeleri de geçerli saymaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de şartları henüz gerçekleşmediği için kurulamayan taşınmaz satış sözleşmesini ikame etmekte ve sektördeki finansman sorununu çözmektedir. Diğer taraftan bu yöntem, vaad alacaklısı olan tüketiciler için ise daha ucuza konut edinme fırsatı sunmaktadır.


III. İPOTEK KURUMU VE TAPUYA GÜVEN İLKESİ

Bilindiği üzere aynî haklar, kütüğe tescil ile doğmakta ve sıralarını ve tarihlerini tescile göre almaktadır. Diğer taraftan Türk hukukunda, tapuya güven ilkesi esastır. Nitekim TMK’nın 1023’üncü maddesinde, tapu sicili uyarınca işlem yapan iyiniyetli üçüncü kişilerin bu işlem ile kazandıkları ayni hakların korunacağı düzenlenmiştir.

Yukarıda bahsedildiği gibi, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri -ağırlıklı görüşe göre- bir ön sözleşmedir. Bu durumda, vaad alacaklısı kişi, ayni haklarının iyiniyetli üçüncü kişilere karşı korunabilmesi için sözleşmenin tapuya şerh edilmesini isteyebilir. TMK madde 1009 uyarınca, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de tapu kütüğüne şerh edilebilir. Böylelikle vaad alacaklısı, taşınmaz üçüncü kişiye satılsa bile alacak hakkını, taşınmazı devralan üçüncü kişiden talep edebilecektir.

İnşaat sektöründeki finansman ihtiyacı, bankalar aracılığıyla da karşılanmaktadır. Taşınmaz satış vaadi resmi şekilde kurulduğu anda geçerlilik kazanmakta olup bir kimsenin bir taşınmazın satışını vaad edebilmesi için o taşınmazın maliki olması gerekmemektedir. Bu nedenle de uygulamada, finansman ihtiyacı için kullanılan krediler nedeniyle bankaların ipotek tesis etmesine imkan verilmektedir.

Bu noktada, şu sorun karşımıza çıkmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh ettirilmediği durumlarda, üçüncü kişilerin ilgili taşınmazın tapu kaydında yer alan ipotekleri nasıl değerlendirilmelidir?


IV. İSTİNAF MAHKEMESİ KARARI UYARINCA BİR SOMUT VAKIA DEĞERLENDİRMESİ

Tapuya güven ilkesi, iyiniyetli üçüncü kişileri korumaktadır. Bu ilke ile korunmaya değer bir üçüncü kişi olabilmek için iyiniyetli kişi olmak şarttır. Uygulamada, genel olarak taşınmazın üzerine ipotek koyan üçüncü kişinin, inşaat şirketinin kredi sözleşmesi imzaladığı bankalar olduğu görüyoruz. Bu halde, inşaat şirketi ile tüketicinin arasında hukuken geçerli bir taşınmaz satış vaadi imzalandıktan sonra bankanın ilgili taşınmazın tapu kaydına ipotek koyması durumunda, bankanın “iyiniyetli üçüncü kişi” olduğundan söz edilebilir mi?

Benzer bir vakıa, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi tarafından verilen karar ile çözülmüştür. Kararda, Bankanın iyiniyetli üçüncü kişi olarak görülemeyeceği yönünde açıklamalar yapılmıştır. Daire, Bankanın kredi ile çalıştığı müşterileri hakkında gerekli araştırmayı yapması gerektiğini, basiretli tacir olan Bankanın ilgili çalışmaları yapsaydı inşaat şirketinin satış borcu bulunup bulunmadığını tespit edebileceğini, bu nedenle de ilgili eksper incelemesini yaptırmadığı için taşınmazın durumundan haberdar olamayan Bankanın tapuya güven ilkesinden yararlanamayacağına karar vermiştir.


V. SONUÇ

Sonuç olarak, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine konu taşınmazın tapu kaydında ipotek olması halinde, ipotek tesis tarihi ve lehine ipotek tesis edilen kişinin iyiniyetli olup olmadığı önem arz etmektedir. Basiretli tacir statüsünde olan bankaların, sözleşmeden sonraki bir tarihte ipotek tesis etmeleri halinde, tapuya güven ilkesinden yararlanabilmelerinden söz etmek güç olacaktır.